アパート経営者の相続？

アパート経営者の場合の相続は様々課題があります。

・お父様からお母様、子供さんへの相続が面倒になる。

・アパートを建てたときの借入金の交渉が面倒になる。

・アパートの運営管理が相続させてもできない。

せっかくアパート経営をして資産を構築できたとしても、後世にどのように残すのか、残し方を間違えると一気に財産をなくしてしまう結果もあるのです。

残しかたとしては大きく３つありそうです。

１．個人への相続

配偶者またはお子さんへそれぞれ分けて（または共有で）相続させる方法となります。

これにも、遺言書で対応する方法と遺産分割協議で相続人間で決める方法がありますが、遺産分割協議だと何かともめてしまう原因になります。

また、遺産分割協議書を作成して、そこから登記手続きや様々な手続きが発生しますが、これもまた面倒であることこの上ないです。

できれば、生前に遺言書を作成して誰に相続させるのか、そして手続きの円滑化は検討しておくことが望ましいといえます。

なお、この場合の遺言書は自筆証書遺言ではなく、公正証書遺言にすべきです。自筆証書遺言では、相続時に家庭裁判所にて相続人が集まる検認手続が必要になり、これまたもめる一因になるのです。

これに対して公正証書遺言は検認手続が不要で、手続きがそのまま進めることができます。

最近注目されている方法です。

個人への相続よりおすすめといえます。

理由は以下の点が考えられます。

・子供の配偶者（嫁や婿）には相続させたくない場合など、調整をすることができる。

・二次相続の場合の遺留分請求を制限することができる。

・後世末代までの財産の維持を設計することができる。

子供の配偶者に財産がいってしまうと、場合によってはその配偶者の一族に財産が移ってしまうことがあります。

これを防ぐために、民事信託という方法があるのです。

これは、受託者といわれる第三者に財産の管理を委託して、この受託者から受益者へ財産の収益を分配するものです。

実質的に相続が行われるものであるため、意外と使いやすいものとなっています。

ただし、この方法にも受託者を誰にするか、そしていつまでのものにするかなど考える必要もあります。また、不動産については信託登記する必要があります。

なお、相続税については、受託者に信託財産が移るとしても受益者ベースで検討されるため、個人の相続と同様の金額が発生するものといわれています。

会社を作って、その会社が不動産を管理するという方法です。

この場合には、一族は不動産を相続するのではなく、株式を相続するということになります。

ですから、ひとつひとつの不動産は会社が譲渡を受ける場合にのみ移転登記が必要となり、それ以降は登記移転は発生しません。

なお、株式については、特に誰が株主かなどは登記事項ではありませんので、登録の必要もありません。

（ただし、法人税の申告のときに株主の一覧を示す必要はあります）

この方法によると、相続の手続きは株主の変更だけになりますので、相続手続きはとても簡単です。

ただし、そもそも不動産の収益が少ない場合には、法人住民税等の税金負担を考えると法人化するメリットはあまりないといわれることがあります。

しかし、これは毎年の法人税や住民税などを考えたときの話です。

相続の手続きの簡単さからすると、まだ法人化は様々な意味でも望ましいことはいえます。

どの方法がよいか、アパートなどの不動産の状況や相続人の状況によるかもしれませんが、個人的には、信託か法人がよいと思われます。

もし悩まれているようでしたら、一度ご相談ください。

さまざまなノウハウを駆使して最適な方法を検討させていただきます。

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